Коли орендодавець продає квартиру або помирає

Якщо орендодавець продає квартиру, яку ви орендуєте, або помирає, ваша оренда не закінчується. Цивільний кодекс передає договір новому власнику таким, яким він є, з тією самою орендною платою, тією самою датою закінчення і тими самими правилами повідомлення про розірвання. Змінюється те, хто ваш орендодавець, а отже, кому ви платите і хто повертає вашу заставу. На цій сторінці продаж, смерть орендодавця і коротко те, що відбувається, коли помирає орендар. Це не юридична консультація: хто може розібрати саме вашу ситуацію, дивіться в розділі безкоштовна юридична допомога.

Чи закінчує продаж вашу оренду?

Ні. Коли змінюється власник, права й обов’язки з договору оренди переходять до нового власника.¹ Жодна сторона не може повідомити про розірвання лише через те, що змінився власник, а квартиру, у якій ви живете, орендодавець з цієї причини розірвати взагалі не має права: умову, яка каже інакше, закон не бере до уваги.²

Верховний суд сказав, що новий власник вступає в договір оренди з усіма його умовами, від орендної плати і того, як її розраховують, до строку оплати.³ Тож безстроковий договір оренди таким і залишається, договір із датою закінчення діє до того самого дня, і нічого нового підписувати не треба. Якщо новий власник пропонує вам новий договір, читайте його, як будь-який договір: підписавши його, ви заміните свої нинішні умови.

Є одне обмеження. Обіцянки у вашому договорі, які йдуть далі, ніж закон вимагає від орендодавця, зобов’язують нового власника, лише якщо він про них знав.¹ Дайте новому власнику копію договору якомога раніше і збережіть доказ, що ви це зробили.

Кому платити орендну плату після продажу?

Платіть, як і раніше, доки колишній власник не повідомить вас про продаж або новий власник вам його не доведе. До того орендна плата, яку ви добросовісно сплатили колишньому власнику, вважається сплаченою. Після цього ви платите новому власнику.³

• Перевірте кадастр нерухомості. Онлайн-перегляд кадастру (Nahlížení do katastru nemovitostí) безкоштовний, але з кінця 2025 року показує, хто власник квартири, лише після входу з електронною ідентичністю через Identita občana, наприклад через BankID чеського банку.⁴
• Попросіть новий рахунок письмово від нового власника, разом із доказом. Будьте обережні з листом від незнайомої людини з новим рахунком для орендної плати.
• Якщо ви не можете з’ясувати, кому платити, не з власної вини, можна натомість внести орендну плату на зберігання до суду (soudní úschova). Це вважається оплатою.⁵

Що буде з вашою заставою?

Окремого правила для застави після продажу Цивільний кодекс не має. Обов’язок повернути її є частиною оренди, тож він переходить разом з орендою.¹ Верховний суд вирішив, що заставу мусить повернути той, хто є орендодавцем на момент закінчення оренди, навіть якщо її сплатили колишньому власнику. Він вирішив це за старим Цивільним кодексом і відтоді посилався на це рішення, тлумачачи правило чинного кодексу про зміну власника.⁶³

Коли квартира переходить до іншого власника, напишіть новому власнику, скільки застави ви сплатили і коли, із доказом. Що можуть утримати із застави і як вимагати її, коли оренда закінчиться, пояснює сторінка як повернути заставу.

Що може змінити новий власник, а що ні?

Новий власник — ваш орендодавець, як і попередній, з тими самими правами і не більше.

Якщо новий власник повідомив про розірвання, щоб жити у квартирі, а потім протягом місяця після вашого виїзду не почав так її використовувати, він мусить знову здати її вам або відшкодувати шкоду.¹⁰ Сторінка розірвання і виселення розбирає кожну причину і ваші два місяці, щоб попросити суд перевірити повідомлення, а перевірка підвищення орендної плати перевіряє запропоноване підвищення.

Чи маєте ви змогу купити квартиру?

Іноді. Коли власник цілого будинку ділить його на одиниці, орендар квартири має переважне право купівлі своєї одиниці (předkupní právo), коли її продають уперше. Право зникає, якщо ви не приймете пропозицію протягом шести місяців. Воно не діє, якщо орендар — компанія.¹¹ Під час будь-якого наступного продажу квартири такого права немає.

Що буде, якщо орендодавець помре?

Оренда триває. Майно орендодавця, зокрема квартири, які він здавав, переходить до його спадкоємців, а зміна власника оренду не закінчує.¹²¹ Доки спадщину не підтверджено, спадковим майном управляє управитель або виконавець заповіту, якого призначив орендодавець, а інакше спадкоємці.¹³

• Хто цим займається: спадкову справу веде нотаріус, якого призначає суд (soudní komisař), при суді за останньою зареєстрованою адресою орендодавця.¹⁴ Ви можете написати цьому нотаріусу і додати копію договору оренди, щоб про ваш договір і заставу знали.
• Орендна плата: письмово запитайте того, хто управляє спадковим майном, куди її платити. Якщо ви не можете з’ясувати, кому платити, внесення на зберігання до суду вважається оплатою.⁵
• Ремонти і плата за послуги: звертайтеся до того, хто управляє спадковим майном.

Коли спадкоємців підтверджено, вони стають вашим орендодавцем, з тими самими обмеженнями, що й будь-який новий власник.

Що стається з договором, коли помирає орендар?

Якщо оренда не була спільною, договір переходить до члена домогосподарства орендаря, який жив у квартирі в день смерті і не має власного житла. Для будь-кого, крім чоловіка чи дружини, зареєстрованого партнера, батька чи матері, брата чи сестри, зятя, невістки, дитини чи онука, він переходить лише за згодою орендодавця. Якщо таких людей кілька, договір переходить до всіх разом, а нащадок, як-от дитина чи онук, має перевагу.¹⁵

Хто вважається членом вашого домогосподарства і що треба повідомити орендодавцю, пояснює сторінка суборенда і співмешканці.

• Як довго: договір, який перейшов так, закінчується щонайпізніше через два роки, якщо людині в день переходу не було 70 років або більше. Для того, кому менше 18, він закінчується щонайпізніше, коли їй виповниться 20, якщо не домовлено інакше.¹⁵
• Відмова: кожен може протягом місяця після смерті письмово повідомити орендодавцю, що не продовжуватиме оренду.¹⁵
• Застава: якщо померлий орендар її не сплачував, орендодавець може її попросити.¹⁶
• Подружжя: якщо подружжя орендувало сімейне житло разом і один із них помирає, орендарем залишається інший.¹⁷

Інакше договір переходить до спадкоємців. Орендодавець і спадкоємець можуть тоді повідомити про розірвання за два місяці без причини протягом трьох місяців від того, як дізналися про важливі обставини, а спадкоємець щонайпізніше протягом шести місяців після смерті.¹⁸ Люди, які жили з орендарем, разом зі спадкоємцем відповідають за борги з оренди, що виникли до смерті. Якщо протягом шести місяців після смерті жодного спадкоємця не відомо, орендодавець може звільнити квартиру, що закінчує оренду, і зберігати речі за рахунок спадкоємця.¹⁸

Джерела

1. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2221. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

2. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2222 і §2224. ↩ ↩²

3. Верховний суд, 28 Cdo 270/2019, 2 квітня 2019 року. ↩ ↩² ↩³

4. Чеське управління геодезії і кадастру (ČÚZK), Nahlížení do katastru nemovitostí і доступ до застосунку, 8 квітня 2026 року. ↩

5. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1953. ↩ ↩²

6. Верховний суд, 26 Cdo 652/2013, 29 травня 2013 року, за старим Цивільним кодексом. ↩

7. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2288. ↩

8. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2248 і §2249. ↩

9. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2219. ↩

10. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2289. ↩

11. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1187. ↩

12. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1475. ↩

13. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1677. ↩

14. Закон про спеціальні судові провадження (zákon o zvláštních řízeních soudních, Закон № 292/2013 Sb.), §98 і §100. ↩

15. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2279 і §2280. ↩ ↩² ↩³

16. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2281. ↩

17. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §766. ↩

18. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2282, §2283 і §2284. ↩ ↩²