Суборенда і співмешканці в чеській орендованій квартирі

Ділити квартиру в Чехії за законом можна трьома різними способами: ви всі підписуєте договір оренди як спільні орендарі, інші живуть у вашому домогосподарстві, або ви здаєте їм кімнату в суборенду (podnájem). Для кожного свої правила щодо того, що орендодавець має знати чи на що має погодитися. На цій сторінці ці правила, потім те, що варто перевірити суборендарю, і як суборенда працює як ваша адреса для поліції у справах іноземців. Це не юридична консультація: хто може розібрати саме вашу ситуацію, дивіться в розділі безкоштовна юридична допомога.

Хто може жити з вами, не питаючи?

Будь-хто. Ви можете прийняти у своє домогосподарство кого завгодно, але без зайвої затримки повідомте орендодавцю, коли кількість людей у квартирі зростає. Якщо ви не повідомили протягом двох місяців, закон вважає, що ви серйозно порушили свій обов’язок. Повідомляйте і тоді, коли людей меншає.¹

Договір оренди може вимагати згоди орендодавця, перш ніж хтось новий стане членом вашого домогосподарства, але не для близької особи чи іншого випадку, що заслуговує на особливу увагу, а згода для будь-кого іншого має бути письмовою.¹ Близькими особами є родичі по прямій лінії, брати й сестри, чоловік чи дружина і зареєстрований партнер, а люди, які постійно живуть разом, вважаються близькими особами.² Орендодавець також може вимагати, щоб у квартирі жило лише стільки людей, скільки відповідає її розміру, щоб усі могли жити там у звичайних зручностях і гігієні.¹

Коли помирає орендар, член домогосподарства, який жив у квартирі, може перейняти договір: хто і на який строк, пояснює сторінка коли орендодавець продає квартиру або помирає.

Співмешканці: у договорі, у вашому домогосподарстві чи суборендарі?

Спільні орендарі. Коли договір оренди підписують кілька людей, кожен стає спільним орендарем, як і той, хто приєднується до договору пізніше за згодою всіх. У вас однакові права й обов’язки, а до вас відповідно застосовуються правила про товариство.³ Перевірте, чи договір оренди не робить кожного з вас відповідальним за всю орендну плату, а коли хтось із вас виїжджає, домовтеся письмово з орендодавцем та іншими, що буде з договором і заставою.

Коли можна здати в суборенду, не питаючи?

Коли ви самі живете у квартирі і здаєте в суборенду її частину, наприклад кімнату. До цього відповідно застосовуються правила про ваше домогосподарство, тож повідомте орендодавцю, коли суборендар в’їжджає.⁵ Оскільки правила Цивільного кодексу про оренду житла захищають орендаря, умову, яка забирає це право, закон не бере до уваги.⁷

Перед орендодавцем ви відповідаєте за те, що робить у квартирі ваш суборендар, так, ніби це зробили ви самі.⁸

Коли потрібна згода орендодавця і як про неї попросити?

Якщо ви самі не живете у квартирі, здати її чи будь-яку її частину в суборенду можна лише за згодою орендодавця. І ваше прохання, і згода мають бути письмовими. Якщо орендодавець не відповість протягом місяця, згода вважається наданою, хіба що договір оренди забороняє суборенду.⁶

• Скажіть, хто і на який строк: назвіть суборендаря, частину квартири і дати, а копію прохання збережіть разом із доказом, що його доставили.
• Збережіть відповідь: письмову згоду або доказ, що минув місяць без відповіді.
• Без права на суборенду суборенда є грубим порушенням ваших обов’язків, і орендодавець може за це повідомити вам про розірвання за три місяці.⁹ Сторінка розірвання і виселення пояснює таке повідомлення і ваше право попросити суд його перевірити.

Зразок договору оренди містить умову про суборенду, яка відповідає цим правилам.

Що варто перевірити суборендарю?

• Основний договір оренди: попросіть його показати. Ваша суборенда закінчується щонайпізніше разом із ним, тож його дата закінчення і строки повідомлення стосуються й вас.⁴
• Згоду орендодавця, якщо ваш орендар не живе у квартирі. Без неї орендодавець може розірвати договір вашого орендаря, а з ним і вашу суборенду.⁹⁴
• Письмовий договір суборенди (podnájemní smlouva), з орендною платою, заставою і датами. Він знадобиться вам і як документ про забезпечення житлом.
• Коли оренда закінчується, орендар мусить сказати вам про це, з важливими фактами, як-от день закінчення, а також строк повідомлення і коли він почався, якщо він є.⁴

Власних правил для суборенди квартири Цивільний кодекс не має, тож наскільки його захист орендарів поширюється й на суборендаря, вирішують суди. Низка районних судів застосовувала ці правила до суборенди, наприклад до відсотків на заставу.¹⁰

Чи може суборенда бути вашою адресою для поліції у справах іноземців?

Так. Для дозволу на проживання Закон про перебування іноземців приймає як документ про забезпечення житлом документ, що підтверджує ваше право користуватися квартирою, або письмове підтвердження від власника чи від законного користувача квартири (oprávněný uživatel), наприклад орендаря, з офіційно засвідченим підписом.¹¹ Міністерство закордонних справ називає договір суборенди серед документів, які підходять, без потреби засвідчувати підписи.¹² До договору суборенди варто додати основний договір оренди, щоб було видно, що орендар може здати квартиру вам. Сторінка про документ про забезпечення житлом допоможе визначити, який документ вам потрібен і хто його підписує.

Якщо ви здаєте житло в суборенду іноземцю за плату, за законом ви надавач житла (ubytovatel): суборенда вважається наданням житла, а надавач повідомляє поліції про іноземного гостя чи орендаря протягом трьох робочих днів після його в’їзду, якщо ви не близькі особи.¹³ Сторінка повідомлення місця перебування пояснює обидва повідомлення: ваше як надавача і власне повідомлення вашого суборендаря.

Джерела

1. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2272 і §2273. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

2. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §22. ↩

3. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2270 і §2271. ↩ ↩²

4. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2277 і §2278. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

5. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2274. ↩ ↩²

6. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2275. ↩ ↩²

7. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2235. ↩

8. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2216. ↩

9. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2276 і §2288. ↩ ↩²

10. Štěpánka Frimlová і Jakub Komzala, «Úročení jistoty (kauce), kterou skládá podnájemce nájemci, II. díl», epravo.cz, 13 травня 2026 року. ↩

11. Закон про перебування іноземців (Закон № 326/1999 Sb.), §31. ↩

12. Міністерство закордонних справ, «Doklad o zajištění ubytování». ↩

13. Закон про перебування іноземців (Закон № 326/1999 Sb.), §99, §100 і §102. ↩